24 oktober 2013

Rendement op vastgoed is transparant en correct te berekenen

DE CORES vastgoedexperts voelen dat het vertrouwen van de investeerder in residentieel vastgoed nog is gestegen, terwijl men de financiële wereld meer wantrouwt. 'Wij draaien de mensen geen rad voor de ogen. Objectieve en duidelijke informatie is belangrijk voor de consument. We hameren daar intern op: onze sales managers vertrekken steeds van een realistische rendementsberekening, waarbij het vastgoed centraal staat en geen variabele, niet te ramen parameters zoals ‘mogelijke meerwaarde’ en fiscale voordelen. Het heeft geen zin de klant een bedrag voor te spiegelen dat nooit zal worden gehaald.'

Waaruit put de klant dat rendement?

'Het rendement wordt in eerste instantie geput uit de huuropbrengst, die transparant is en correct berekend kan worden. Tegenwoordig is die opbrengst behoorlijk hoger dan wat het geld op een spaarboekje opbrengt. Je mag rekenen op een rendement tussen 3 en 4 procent. Het is tevens belangrijk om alle kosten correct in te schatten, waarbij de kosten voor nieuwbouw substantieel lager liggen dan voor bestaand vastgoed. Daarnaast kan er mits een beetje maatwerk nog flink geoptimaliseerd worden, maar dat is afhankelijk van de fiscale, juridische en familiale situatie van de klant. Het is op dat ogenblik dat wij een onafhankelijke specialist kunnen inschakelen, tenminste als de klant daarvoor open staat.'

Ik wil wel mijn centen investeren, maar verdere kopzorgen met materialen en huurders, daarin heb ik geen zin. Kunnen jullie me helpen?

'Natuurlijk. Wie dat wil, helpen wij verder. Bij de keuze van materialen, controle op de werf, tot en met een verhuurservice die alles in de gaten houdt, van indexering van de huurprijzen tot het versturen van aanmaningen aan eventuele slechte betalers. Dit alles wordt onder de vorm van een keuzepakket aan onze investeerders aangeboden. Enkele van deze diensten zijn trouwens gratis voor terugkerende investeerders die in ons Loyalty Programma zijn gestapt.'

Welke mensen investeren in residentieel vastgoed? Ouderen? Jongeren?

'Dat varieert. Ten eerste in frequentie. Onder onze investeringsklanten heb je zowel mensen die dat voor de eerste keer doen als mensen die door op regelmatige basis te investeren, een portefeuille met eigendommen uitwerken. Ten tweede in leeftijd. Jonge mensen investeren in vastgoed door de aankoop van een eerste woning, die op termijn verkocht wordt omdat er aan gezinsuitbreiding wordt gedacht, en er een ander woonwensenpatroon op tafel ligt. Door op jonge leeftijd al te kiezen voor een aankoop in plaats van een huurscenario, leggen zij eigenlijk onder de vorm van de afbetaling van hun eerste woning een spaarpotje aan.

Daarnaast heb je de iets oudere en vermogende mensen, die tegenwoordig resoluut opteren om hun spaarreserves, al dan niet aangevuld met een lening, te investeren in nieuwbouw in functie van de verhuurmarkt. Sommigen verzekeren zich zo reeds van een levensbestendige en comfortabele woonoplossing uit ons Assisted Livingprogramma, en strijken voor ze er zelf in gaan wonen, elke maand een aardige huuropbrengst op, die ze vaak ook beschouwen als een aanvulling op hun pensioen.'

Jullie realiseren behoorlijk grote projecten. Daaraan gaat wellicht nogal wat studie vooraf?

'Sinds ongeveer 2008 merken we dat de banken niet meer zo happig zijn om zomaar elk project te ondersteunen. Gelukkig weten wij ons als groep te onderscheiden door ons product perfect af te stemmen op hetgeen waaraan er in de grotere ruimtelijke omgeving behoefte is. Niet alleen concrete huisvesting, maar ook andere zaken worden afgetoetst, zoals recreatieve voorzieningen of de aanwezigheid van een supermarkt of kindercrèche. Zo creëren we ook een draagvlak voor onze projecten binnen de bestaande lokale context. En dat is meteen ook de reden waarom we onszelf liever conceptontwikkelaars dan projectontwikkelaars noemen. Het succes van deze werkwijze heeft zich tot op heden steeds vertaald in een vlotte verkooprotatie en verhuurbaarheid van onze appartementen. We gaan er wel een beetje prat op dat er geen leegstand is in de projecten die we tot nu toe hebben gerealiseerd, en dat maakt natuurlijk ook dat de investeerder tevreden is.
We hebben een pak klanten die terugkeren, en dat is een goed teken. Wij hameren er bij al onze medewerkers op dat wij als bedrijf veel kunnen en moeten leren van onze klanten, van de kopers en van de huurders. Wij behoren niet tot de ondernemers die lukraak een stuk grond kopen, een architect een plan laten maken en er vlug-vlug een pand op neerpoten. Wij noemen onszelf Urban Landscapers. Wij brengen de markt in kaart, we bestuderen de lokale ruimtelijke ordening, we zien welke noden de buurt heeft. Waar dit een meerwaarde kan bieden, voorzien wij een groot park, zoals ons Antwerps project Groen Zuid, waar we 400 woon-units realiseren én een park van 4 hectare aanleggen. De mensen wonen als het ware in een park, dat geeft een vrij gevoel, en toch wonen ze dicht bij de stad. Bouwen en nadenken, het is een heilzame combinatie.'