BESCHERMING VOOR KANDIDAAT-KOPER EN KANDIDAAT-BOUWER VAN WONING
De wet Breyne bestaat reeds sinds 1971 en is een bekend begrip in de vastgoedsector. Ook elke kandidaat-bouwer of -koper van een sleutel-op-de-deurwoning zou de belangrijkste elementen van de wet moeten kennen want hij biedt hen berscherming op allerlei vlakken.
Van zodra de voorwaarden vervuld zijn, is de wet automatisch van toepassing, ook al zou het contract andere, met deze wet tegenstrijdige bepalingen, bevatten. Om die reden is de wet volgens juristen van dwingend recht. Dat betekent dat de koper de mogelijkheid heeft om in bepaalde gevallen de nietigheid van een clausule of het hele contract in te roepen, wanneer deze strijdig zou zijn met de wet. De benaming van de overeenkomst heeft geen enkele betekenis. Bij betwisting tussen de partijen zal de rechtbank zich laten leiden door de inhoud van het contract en de werkelijke bedoeling van de partijen.
VOORWAARDEN
Opdat de wet Breyne van toepassing is, moet aan de volgende voorwaarden voldaan zijn:
Het gebouw is bestemd voor huisvesting of voor gemengd gebruik (beroepsdoeleinden en huisvesting). Uit de rechtspraak is gebleken dat gemengd gebruik ongeveer evenwaardig moet zijn. Een dokter die een woning laat optrekken waarin voor het grootste deel praktijkruimte wordt voorzien, zal dus geen gebruik kunnen maken van de wet Breyne.
De verkoper, promotor of aannemer verbindt er zich toe om een dergelijk gebouw te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen. Het gaat in dat laatste geval om wat gekend is als ‘sleutel op de deur’ en ‘koop op plan’.
De koper of opdrachtgever is verplicht één of meerdere stortingen te doen vóór de voltooiing van het gebouw. Indien de aankoop- of aannemingsom slechts na de voltooiing wordt betaald dan is de wet niet van toepassing.
Het gebouw wordt in België gebouwd. Wanneer bijvoorbeeld een Nederlandse promotor of aannemer in België bouwt onder voorwaarden van de wet Breyne dan is de wet ook toepasselijk.
INHOUDELIJKE ELEMENTEN
De volgende elementen van de wet zijn belangrijk:
Het voorschot mag maximaal 5% van de kostprijs van de woning bedragen.
Het contract tussen de aannemer en de koper moet duidelijk en volledig zijn. Dit wil zeggen dat de totaalprijs, de betalingsmodaliteiten, de uitvoeringstermijn en de vergoedingen in geval van vertraging in het contract moeten opgenomen zijn.
De overeenkomst moet een aantal verplichte vermeldingen bevatten zoals de identiteit van de eigenaar van de grond, de uitgiftedatum van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning, een vermelding of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering, een bijlage met de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken, de totale prijs van het huis of van het appartement, de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoeding wegens vertraging in de uitvoering of levering. Deze vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs van het afgewerkte goed overeenstemmen, een bepaling over de wijze waarop de oplevering zal gebeuren.
De betaling mag de prijs van de reeds uitgevoerde werken niet overschrijden
De sleutel-op-de-deurfirma mag ook geen enkele betaling eisen vooraleer de overeenkomst is gesloten.
De aannemer moet een solvabiliteitswaarborg van 5% van de bouwprijs storten in een fonds als bescherming van de consument bij eventueel faillissement.
10-JARIGE AANSPRAKELIJKHEID
In het Burgerlijk Wetboek is, uit zorg van de openbare veiligheid, bepaald dat de aannemer en architect na oplevering nog 10 jaar verantwoordelijk blijven voor ernstige gebreken, zichtbaar of verborgen, die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel van het gebouw in het gedrang brengen. Een constructiefout of een gebrek in de ondergrond dient zich derhalve voor te doen binnen de 10 jaar na de voorlopige oplevering.
CONCLUSIE
De woningbouwwet heeft veel misbruiken uitgesloten. Toch wijst de praktijk uit dat sommige projectontwikkelaars vandaag nog steeds trucs gebruiken om de wet te omzeilen. Het inschakelen van tussenpersonen en het opsplitsen van contracten kan er bijvoorbeeld toe leiden dat onervaren kopers in geval van problemen niet meer weten wie ze nu precies moeten aanspreken. Bij twijfel is het advies van een advocaat of notaris steeds nuttig.
